築古戸建ては儲かるのか⁉

こんにちはHIROです。

果たして、このような物件買って儲かるのでしょうか？

検証していきたいと思います。

規模拡大初期は、まず、現金では買わないでください。

今回も金融機関からの借り入れを想定し、検証したいと思います。

所有期間中の儲け

①　購入総額

物件価格８００万

諸経費約６５万（仲介手数料２５万、固都税５万、取得税・登録免許税３５万）

③　融資・返済条件

融資額８００万円

融資条件（返済期間１５年、金利２．４％、元利均等返済）

毎月約５万３千円（年６４万）

返済比率　８２％

④　年間の収支（概算）

所有期間中は全く儲かりませんね。

これで入退去が出たら、間違いなくキャッシュフローは赤字になります。

融資を利用しているので、自己資金を６５万しか使っていないのが、せめてもの救いです。

売却まで我慢して、この６５万円はどのくらい増えるのでしょうか。

５年後を検証します。

物件売却による儲け

出口は住宅ローンで実需に同額の８００万円で売却出来たと想定します。

家賃は値下がりはなく、入居者の入れ替わりが無い場合です。

【５年後】～　ローン残債約５６１万円

８００万－仲手３０万－５６１万＝　利益２０９万円

６５万が５年後に２０９万円になれば、まぁ良い投資ではないでしょうか。

【１０年後】～　ローン残債約２９５万円

８００万－仲手３０万－２９５万＝　利益４７５万円
６５万が１０年後に４７５万になれば、まぁ良いですね。

総括

一般的に地方郊外でポータルサイトに載っている物件に融資を付けて購入すると、概ね、

1. 所有期間中のキャッシュフローはマイナス圏。
2. キャッシュフローはマイナス圏の為、キャッシュが貯まらない。
3. 家賃下落もなく、同額で売れる見込みがあれば、保有してもよい。
4. 実需価格より安く買えて、融資が引ければ、良い買い物。
5. 現金買いする位なら、その現金を流動性高い投資信託の方がベスト

という投資になりますね。

いずれにしろ、本業からガンガンキャッシュを持ってこれる場合を除き、規模拡大時はキャッシュフローを意識すべきです。