こんにちは、ＨＩＲＯです。
今回は、
新築木造アパートは利回り６．５％で買って儲かるのか⁉
をテーマにしました。
最近は、木造新築アパートの利回りも下がってきて、シングル物件の１Ｋシングルアパートで利回り６～７％の間で販売されています。
サラリーマンがこんな物件買って儲かるんでしょうか？
さっそく、結論です・・・。
全く儲かりません（笑）
それでは、実際にポータルサイトに販売されている新築木造物件が儲かるのか検証してみました。
令和５年１１月現在の熊本市内の新築木造アパートの利回り市況としては、
【間取り】１K、１K＋ロフトの単身世帯
【平米数】２０～２５㎡
【利回り】６％～６．５％
となっています。
果たして、このような物件買って儲かるのでしょうか？
次に検証する物件は、実際にポータルサイト上に掲載されている物件（アパート所在地・名称は非公開）です。
〇 熊本市内
〇 約５，５００万円（土地９０㎡、建物１３５㎡）
〇 １K ２２．５平米（６世帯）
〇 家賃５万円（月３０万円、年３６０万円）
〇 表面利回り６．５４％
物件所有期間中の儲け
① 購入総額
物件価格５，５００万＋諸経費３８０万＝総額５，８８０万円
② 自己資金割合
総額（５，８８０万）の１割の約６００万円を投下。
③ 融資・返済条件
融資額５２８０万円
融資条件（返済期間２５年、金利２％、元利均等返済）
毎月約２２万３千円（年約２６８万５千円）
返済比率 ７４．５％
④ 毎月の収支（概算）
家賃収入 ３０万円（満室想定）
ローン返済 ▲２２万３千円
管理費 ▲１万５千円（５％）
ネット代金 ▲１万円
定期清掃 ▲５千円
電気・水道 ▲５千円
手取り金額 月４万７千円（年５６万４千円）
※ 年間単位の支出を見落としてはいけません。
固定資産税、火災保険料は年間支出
で、更に運営費用の
空室率、現状回復費、広告費
を加味すると、
年間収支はトントン若しくはマイナス
になるはずです。
物件売却による儲け
【５年後】～ ローン残債約４，４００万円
当初のローン金額５，２８０万円から８００万円も残債が減っているので、売却金額との差額で売却益が狙える可能性があるかも。
しかし、売却の際は、売却依頼の仲介会社に仲介手数料を支払う必要があることも忘れないでおこう。
年間家賃収入 約３４５万（４８，０００円×６世帯×１２か月）
売却利回り７％（売却価格４，９３０万）
・売却価格４，９３０万－残債４，４００万＝５３０万
・売却益５３０万－仲介手数料１７０万＝売却益３６０万
年間家賃収入 約３２４万（４５，０００円×６世帯×１２か月）
売却利回り８％（売却価格３，９２０万）
・売却価格３，９２０万－残債３，４６０万＝４６０万
・売却益４６０万－仲介手数料１３５＝売却益３２５万
総括
一般的に地方熊本市内でポータルサイトに載っている物件を一般的な条件の融資で購入すると、概ね、
- 所有期間中のキャッシュフローは０円。
- 家賃下落と共に物件価値も低下し、トータル売却益もマイナス
という投資になりますね。
多額の借金を背負って、投資をしたのに・・・。
インデックス投資でも買っていた方がまだ良かったと思います。
サラリーマンは融資が付きますが、特に投資初期で、このような物件を買って
は絶対に駄目です。
ただし、
金利１％、融資期間３５年
等、爆裂に融資条件が良い場合は、キャッシュフローが出るため、購入を検討してもよさそうです。
まぁ、そんな条件で借りれるサラリーマンはいないでしょうし、その条件で借りれるのであれば、もっと良い物件を買いましょう。
やっぱり、結論は地方の利回り６．５％の新築木造アパートは買ったら駄目！！
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